En bevidst boligpolitik kan skabe dynamik

Kan vi byplanlægge så det stimulerer flytninger inden for kommunen og, endnu bedre, tiltrækker nye familier til Rudersdal? Dette spørgsmål var tema på en workshop på  Rudersdal Folkemøde den 31. august. Seniorforsker Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforskningsinstitut (Aalborg Universitet) og Lokallistens medlem af Byplanudvalget i Rudersdal, undertegnede, leverede oplægget. Workshoppen havde 14 deltagere, da vi var flest, og det følgende er et forsøg på at opsummere oplæggene og den efterfølgende diskussion. De viste figurer er udarbejdet af Hans Skifter Andersen, og gengives her med hans tilladelse.

Af Axel Bredsdorff, Lokallistens medlem af Byplanudvalget

Udfordringen
Ruderdal står over for den demografiske udfordring, at andelen af ældre og gamle borgere vokser støt, mens andelen af erhvervsaktive bliver mindre, ligesom børnetallet falder. Det er ikke et enestående fænomen i Danmark, men det er efter Lokallistens mening en udfordring, vi skal tage meget alvorligt. Hvis vi vil have en bæredygtig økonomi, velfungerende lokalområder og mangfoldige lokale kulturtilbud, er vi nødt til at fokusere på, hvordan vi får børnefamilier til Rudersdal.

Rudersdals kvaliteter
Svaret er naturligvis sammensat: Det handler om skabe velfungerende daginstitutioner, gode skoler, aktivt fritids- og kulturliv, god adgang til de grønne områder, sikker infrastruktur og meget andet. Men fælles for nye tilflyttere er, at de skal have et sted at bo, og netop dét var emnet for workshoppen. Den overordne pointe er, at vi ved en bevidst byplanmæssig indsats kan bidrage aktivt til at skabe den fornødne dynamik. Hvis vi har den politiske vilje til det!

Flyttemønstre
Hans Skifter Andersen, der har forsket i flyttemønstre i danske kommuner, viste flytningerne i Ruderdal kommune i 2005. Selv om tallene er otte år gamle, holder hovedpointen: Det er primært de unge lige over 20 år, der flytter, uanset om vi snakker flytte langt (udenfor amtet), kort (indenfor amtet) eller meget kort (indenfor kommunen) – det er unge, der netop er begyndt på studierne eller erhvervskarrieren. Derefter falder flyttetilbøjeligheden, men to mindre tendenser kan aflæses: Omkring 40-års-alderen, hvor mange har fået bedre råd, og omkring 60-års-alderen, hvor hensynet til børnene ikke længere betyder det samme, er der lidt flere, der flytter. Men hovedkonklusionen står ved magt: Når folk først er 40 år eller mere flytter de sjældent, og overvejende indenfor kommunen.

Hvor vil hvem bo? Nationalt er der en klar sammenhæng mellem alder og hvor/hvordan, man ønsker at bo.

Hvor vil hvem bo? Nationalt er der en klar sammenhæng mellem alder og hvor/hvordan, man ønsker at bo.

Preferencer: Unge søger mod storbyerne

Preferencer: Unge søger mod storbyerne

Som det fremgår, er det for de hjemmeboende og de unge enlige under 30 især storbyen, der trækker – i Rudersdal kan vi oversætte dette til, at de unge studerende ønsker at komme til København. Når de så danner par, og ikke mindst når der kommer børn, bliver bylivet mindre attraktivt, og de søger væk fra Centrum. Tendensen fortsætter med to markante ændringer: Singler foretrækker fortsat ”Bright Lights – Big City”, og flere af de enlige på  60+ søger igen mod de kulturelle oplevelsesområder.

Drømmen om eget hus.
Det er interessant, at drømmen om enfamiliehus er stærk i næsten alle aldersgrupper.

Drømmen om eget hus.

Drømmen om eget hus.

Men det er især par, børnefamilier og enlige forsørgere, der har denne drøm, og det er bemærkelsesværdigt, at 40 % af de enlige over 60 år fravælger enfamiliehuset, formodentlig bl.a. for at slippe for arbejdet med hus og have.

Rudersdal og København
København oplever i disse år en markant tilflytning.

Tilfytningen til København er eksploderet de seneste år.

Tilfytningen til København er eksploderet de seneste år.

Det aktuelle tilflytningsboom i København er ikke et ’normalt’ fænomen. Som det fremgår, var første halvdel af 00’erne præget af fraflytning, og går man længere tilbage, bliver det tydeligt, at flyttemønstret svinger. For Rudersdal er det en konkret udfordring i disse år, at mange af de unge flytter til København. Man kan så nøjes med at konstatere, at ”sådan er det jo”, eller man kan overveje om der findes måder at fastholde de unge i kommunen på, når de begynder at studere. I Rudersdal findes adskillige ungdomsboliger og mindst tre velfungerende kollegier, men dét ændrer ikke på, at de unges præferencer går mod den indre by. Og hvor galt står det egentlig til, alt i alt?

Rudersdal ikke hårdt ramt
På de seneste års flyttemønstre kan vi se, at det ikke står så galt til i Rudersdal.

Til- og fraflytningsstatistik for Rudersdal

Til- og fraflytningsstatistik for Rudersdal

Det er især de unge erhvervsaktive, der flytter til Rudersdal, og det er jo præcis den gruppe, vi gerne vil have flere af – de har børn og de har indkomster. At det især er de unge i studiealderen, der flytter fra kommunen, er ikke overraskende. De øvrige aldersgrupper har stort set samme ind- og udvandring, men alligevel er det tankevækkende, at 160 personer over 66 år valgte at flytte fra kommunen. Et bud på en forklaring i workshoppen lød på, at de ældre i vores kommune er gode til at ”afsøge markedet”, og hvis det ser ud som om en anden kommune har bedre tilbud til seniorerne, så vælger man at flytte fra Rudersdal. Hans Skifter Andersen kunne ikke bekræfte denne tese, fordi forskning viser, at det er nærmest umuligt at gennemskue de forskellige kommuners serviceniveauer, så det bliver svært at lave de direkte sammenligninger.

Men hvad kan vi så gøre – rent byplanmæssigt?
Der kan peges på mindst fire elementer i den overordnede strategi, Rudersdals kommunalbestyrelse kan forfølge for at skabe den fornødne dynamik i boligudviklingen i kommunen, og som Lokallisten vil arbejde for:

  • Der er tre store arealer, hvor en regulær byudvikling kan finde sted,
  • et antal større grunde kan bebygges anderledes og mere attraktivt for børnefamilier,
  • omdannelse af udtjente erhvervsområder til boligområder og
  • egentlig byfornyelse.

Store byudviklingsområder
Det suverænt største område for byudvikling er Henriksholm i Vedbæk. Firmaet Kongeegen har erhvervet hovedarten af området og er i fuld gang med at bygge etageboliger, rækkehuse, klyngehuse og villaer på området. Det er et meget ambitiøst projekt, som vil appellere til pænt høje indkomstgrupper. Man kan så håbe, at det i kraft af den attraktive beliggenhed og det store fokus på kvalitetsbyggeri vil kunne skabe noget dynamik internt i kommunen, dvs. at der vil ske en flytning fra eksisterende villaområder til dette ny område, hvor også økologien er mere tydelig. Der er tillige skabt mulighed for, at en ’anden etape’ kan omfatte arealet, hvor Forsvarskommandoen havde sit hovedkvarter – populært kaldet Ottetallet. Kommunen har antydet overfor interesserede investorer, at hvis dette betonbyggeri bliver revet ned, kunne der også på dette areal etableres boliger. For at sikre mangfoldigheden også i denne del af kommunen, ville det være hensigtsmæssigt, at der her blev tale om almennyttige lejeboliger. Men hvor har vi et almennyttigt boligselskab, der tør tage denne udfordring op? Endelig har kommunen sikret sig en option på en daginstitution i området, og uden den vil der være en overhængende risiko for, at området ender som en ren ældre-ghetto.

Knapt så stor er den nu frigjorte grund, hvorpå Kajerødskolen ligger (Kajerød Nord). Her har de foreløbige drøftelser peget på, at der især skal være boliger og i mindre omfang kulturelle aktivitetstilbud, både udendørs og indendørs. Også her kunne der efter Lokallistens mening opføres almennyttige boliger, men også gerne andre boligformer, blot det sikres at arealet fortsat kan være det lokale ’kulturcenter’, gerne forsynet med en forsamlingshus-funktion, i de eksisterende centrale fløje.

Det tredje større byudviklingsområde kunne blive Skættekæret i Øverød. I den langsigtede kommunale planlægning peges på, at dette areal kunne rumme det næste plejecenter, men alternativt kunne det også udlægges til boliger. Området ligger op af Paradiskvarteret og er fint egnet til en større tæt/lav bebyggelse.

Fælles for de tre her nævnte store arealer er, at der skal tænkes stort og nyt: Hvorfor lave mere af det samme? Hvorfor ikke lave noget nyt og alternativt? I Lokallisten ønsker vi at styrke mangfoldigheden, og vi kan sagtens se for os, at der i dele af disse tre store udviklingsområder blev plads til den alternative bebyggelse, som omtales nedenfor.

Store enkeltstående udstykninger
Kommuneplanen indeholder en bestemmelse om, at der for større grunde kan udarbejdes en lokalplan, der udlægger området til tæt/lavt byggeri, med en minimum-grundstørrelse på 400 m2. Med jævne mellemrum dukker den slags store grunde op. I foråret ønskede Københavns Kommune at afhænde Furesøkolonien på hjørnet af Plantagevej og Bistrupvej i Bistrup.

En gruppe borgere, både unge og ældre, havde dannet et fællesskab med 20-22 bo-enheder, og var rede til at købe hele arealet, bevare de eksisterende længer og bygge nyt i haven. Desværre fik dette projekt kun opbakning fra Lokallisten og SF, mens resten af partierne ønskede at området udstykket i villaparceller på (mindst) 800 m2. Det lød for os, som om der er en uvilje mod at tilgodese bofælleskabsprojekter, fordi de er uvante i en ’søllerødsk’ sammenhæng. Det ville have klædt flertallet at se på erfaringerne fra Birkerød, som bestemt ikke er skræmmende. Tværtimod fungerer alle de etablerede bofælleskaber stadig, og der er venteliste til dem alle – det gælder både de aldersintegrerede bofællesskaber (bl.a. Trudeslund, Tornevangsvej, Andedammen, Blikfanget, Overblikket) og de deciderede ældrebofælleskaber (bl.a. Gimlevænget og Otium/Eskemosevej). Og vi kan i disse år se en klar trend i retning af, at bofællesskaber efter tyve års stilstand igen bliver efterspurgte. Lige nu er der to store etablerede grupper, der aktivt leder efter en grund i kommunen.

Da kommunen nedlagde værkstedskolen på Gæslingestien, havde man en oplagt mulighed for at lave en alternativ udstykning, men området endte efter en meget skarp lokal debat med at blive udlagt til mindre villaer. Nærumgårdsvej er et tilsvarende område, som den nu konkursramte Sjælsøgruppen ønskede at byudvikle. Det bliver så ikke lige til noget, så i stedet kunne man måske forestille sig noget nyt her.

Men ikke alle store grunde er oplagte til bofællesskaber. Da der i foråret opstod en mulighed for at lave udstykning af Rosenlunds jorde langs Øresund, ville et enkelt kig på herlighedsværdi og grundpriser i området være nok til at stoppe enhver forestilling om bofællesskaber, så der stemte vi for, at der på grunden bliver opført nogle ekstra villaer, som bestemt ikke kan efterspørges af andre end rigtigt solide skatteydere. Vist går vi da ind for mangfoldighed!

Udtjente erhvervsområder til boliger
Vi ønsker en kommune, hvor man ikke bare bor, men lever. Det betyder blandt andet, at der skal være plads til et aktivt erhvervsliv. Men gennem de sidste tredive år har vi kunnet konstatere, at nogle af de eksisterende erhvervsområder ikke længere kan sælges eller udlejes til erhvervsformål. Hvor længe skal vi bilde hinanden ind, at det alligevel vil ske?

I Lokallisten mener vi, at man må være åben overfor at anvende erhvervsområder, som ikke lader sig udnytte på de generelle markedsvilkår, til andre formål. Vi har inden for kommunen rigtig gode erfaringer med at omdanne udtjente erhvervsområder til boligområder: Det suverænt største projekt er etableringen af bebyggelserne Christianshøj, Pilehøj og Teglgården på og i tilknytning til det gamle Kildeskattehus’ areal. Her er det lykkedes at lave attraktive ejerboliger i de gamle ombyggede erhvervslejemål, og boligerne ligger nær daginstitution, skole og rekreative områder. Og da et mindre erhvervsområde på Grøndalsvej blev nedlagt for små 10 år siden, blev den ældreegnede rækkehusbebyggelse Grøndalshave etableret.

I foråret fik vi mulighed for at konvertere en del af Staktoften i Trørød fra erhverv til boliger, men det kunne på daværende tidspunkt ikke besluttes, da flertallet ville afvente den kommende kommuneplan 2017, der netop skal sætte fokus på erhvervsområdernes status og fremtid. Det kan der være god mening i, og vi vil fra Lokallistens side lægge meget energi i at få udpeget både de velfungerende og de ikke-fungerende erhvervsområder, så vi får et godt grundlag for at udvikle såvel erhvervene som boligområderne optimalt.

Byfornyelse
Den sidste mulighed er egentlig byfornyelse. Der findes bebyggelser i kommunen, opført 1950’erne eller som elementbyggeri i 1970’erne, som kan have brug for tilbudsgående renoveringer.

Et fint eksempel på dette er renoveringen af Flintemarken i Vedbæk, hvor etableringen af en penthouse-etage med elevatoradgang delvist finasierede hele den renovering, som var tiltrængt, og som førte bebyggelsen op til en tidssvarende standard.
I den modsatte ende af Rudersdal gik kommunen ind og var økonomisk garant for en gigantisk renovering af Kajerød Vænge/Kajerød Have-bebyggelsen. Her havde det måske rent byplanmæssigt været bedre at rive den eksisterende bebyggelse ned og starte helt forfra, men sådan blev det ikke.

Endelig kan der peges på, at der også er private udlejningsejendomme som står og forfalder. Eksempler kan fx findes i Teglporten Birkerød.

Afslutning
Den efterfølgende debat viste, at der er stor interesse for området, og at det bestemt er noget vi skal arbejde videre med i den kommende periode.

Skriv et svar til indlægget.